VAGA DE GARAGEM EM CONDOMÍNIOS

Aspectos preliminares quanto ao tamanho, acesso, circulação e manobra.

Este é um assunto que gera ainda muita discussão e envolve a diluição de regras regimentais e da convenção com normas e legislação, caso contrário,  acarretam problemas que por diversas vezes chegam ao Poder Judiciário na busca por uma solução, e não são raros os casos em que os conflitos se insistem mesmo após decisão judicial.

Destaca-se que cada condômino deve ter assegurado seu direito de usufruir de sua vaga, bem como de certas partes de uso comum aos demais condôminos, desde que não desvirtue sua destinação e não cause danos ou incômodos aos demais moradores, nem exclua a sua utilização pelos demais condôminos.

Antes do uso, é importante disponibilizar as vagas de garagem para que estejam de acordo com as normas e legislação, atendendo ao tamanho mínimo aplicável, condições adequadas para acesso aos veículos, manobras e circulação, sendo necessário prever as alterações climáticas que podem de alguma maneira interferirem no uso da vaga, como existência de áreas que represem água ou rampas que deslizem, em dias chuvosos, ou perigo de colisões com vigas e encanamentos diante de pouca luminosidade, nos períodos noturnos.

Para deixar claro, vale dizer que não cabe ao síndico, alterar a destinação de áreas comuns, criando novas vagas na garagem em espaços onde anteriormente inexistiam. A convenção condominial que prevê expressamente que cada unidade tem direito de se utilizar de duas vagas para estacionar seus veículos. O fato de o síndico anterior ter “autorizado” tal postura e os demais condôminos não terem apresentado oposição expressa não torna legítima a postura do demandado, que deve cumprir as regras condominiais.

Além disso, o Código Civil divide as vagas de garagem em três tipos: unidades autônomas, vinculares e comuns. Entenda as definições:

Vaga autônoma: possui matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis. É privativa e é propriedade individual do condômino. Representa uma fração do condomínio e, se a convenção permitir, pode ser vendida de forma separada da unidade.

Vaga vinculada: não possui matrícula própria. Também é considerada propriedade individual do condômino e privativa, mas não é vinculada à matrícula da unidade. Logo, não pode ser vendida de modo separado do imóvel.

Vaga que faz parte da área comum: não são de propriedade privada de nenhum condômino. Seu uso depende das normas internas do condomínio. Não pode ser vendida, pois os moradores têm apenas o direito de uso.

Confira os demais artigos sobre garagem em condomínio:

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

No caso de aluguel da vaga, deve ser assinado um contrato em que o locador comprova ceder o ambiente ao locatário. O contrato de aluguel de garagem entre condôminos deverá trazer informações que como:

  • Finalidade do documento;

  • Endereço do condomínio;

  • Local da vaga de estacionamento;

  • Tempo de duração;

  • Valor combinado;

  • Detalhes sobre multas e juros.

O proprietário da vaga também deve ficar com uma cópia do documento do veículo do locador.

As formas mais tradicionais de demarcação de vaga de garagem são:

  • Fixa: cada morador tem a sua vaga estipulada e essa não será alterada. Geralmente isso é determinado com sorteio de vagas de garagem ou por determinação da planta do imóvel;

  • Rotatória: estacionamento pode ser baseado na regra do “quem chegar primeiro, leva”. Assim, o morador pode estacionar em qualquer espaço que esteja vazio. Também há a opção de ser realizado um rodízio para a troca periódica de lugares.

Quanto ao número de vagas para estacionamento:

Essa base em condomínio residencial é estipulado pelo tamanho do imóvel e pela infraestrutura disponível. É comum que não exista espaço suficiente para que cada unidade conte com uma vaga de garagem, então, é necessário optar pela prática da demarcação rotatória, onde a regra varia.

Os sorteio de vagas de garagem em condomínio:

Em uma assembléia, é preciso definir se será escolhido o esquema de demarcação fixa ou rotária, decidindo em conjunto, com aprovação de dois terços dos condôminos. Feita a votação, o consenso final deve ser integrado à convenção do condomínio. Para modificá-la no futuro, é necessário realizar uma nova votação por assembleia.

Na hora de organizar o sorteio, é importante que o síndico leve em consideração as necessidades dos moradores idosos e com deficiências físicas. Conceder vagas de fácil acesso a essas pessoas é opcional, mas garante o bem-estar na vida em comunidade, além de ser uma questão de cidadania.

Na questão de danos ao veículo, legalmente, o condomínio só é responsável por danos aos veículos estacionados nas garagens se há um funcionário responsável pela segurança do local. Equipamentos de vigilância como câmeras ou alarmes não responsabiliza o condomínio por possíveis danos, e se o dano é causado por outro morador, como uma batida ou arranhão, o síndico deve servir como um mediador ciente da questão. Lembrando, que nem sempre o condomínio e muito menos o síndico devem arcar com o custo de conserto de carros de moradores, por isso valida-se a instalação de câmeras de vigilância e monitoramento e pontos estratégicos do estacionamento.

E com esse esclarecimento, você pode conviver melhor dentro do esquema proposto pelo seu condomínio junto às leis adaptadas para o bem de todos, mantendo ativa a política da boa vizinhança!

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